Công ty CII có nhận được câu hỏi của cổ đông như sau: “Thời gian vừa qua, Công ty CII liên tục phát hành trái phiếu và tăng vay nợ ngân hàng. Là một cổ đông của CII, tôi rất lo lắng về khả năng trả nợ, khả năng thanh toán của CII trong thời gian tới. Tôi rất mong Công ty có thuyết minh về vấn đề này cho cổ đông”. Về vấn đề này, Công ty  CII kính báo cáo như sau:

A. Tình hình hiện nay

1 – Dòng tiền vào

• Ngày 28/12/2018, Chính Phủ đã ban hành Nghị Quyết số 160/NQ-CP, theo đó cho phép tiếp tục sử dụng tài sản công để thanh toán cho Nhà đầu tư thực hiện Hợp đồng BT được ký kết theo quy định của pháp luật trước ngày 01/01/2018. Như vậy, việc thanh toán theo Hợp đồng BT đã được tháo gỡ sau một thời gian bị gián đoạn. Do đó, các công ty thành viên của CII đang và sẽ tiếp tục nhận được thanh toán quỹ đất.
• Trong những năm vừa qua, thị trường bất động sản nóng lên ở hầu hết các tỉnh thành trong cả nước, đặc biệt là khu vực miền Trung như: Đà Nẵng, Quy Nhơn, Quảng Ngãi, Nha Trang… Quỹ đất sạch trong các thành phố lớn ngày càng hạn hẹp, số lượng bất động sản tồn kho cũng không còn nhiều, trong khi đó, việc quy hoạch đô thị trong nước và sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài khiến cho nhu cầu đầu tư và nhu cầu mua nhà để ở thực sự ngày càng tăng mạnh, giá nhà đất “thuận tự nhiên” tăng cao theo nhu cầu. Vì vậy, trong tình hình hiện nay, việc sở hữu một quỹ đất sạch khá lớn và đã hoàn tất những thủ tục pháp lý cần thiết tại TP.HCM cũng như một số tỉnh thành khác sẽ là điều kiện thuận lợi rất lớn cho các công ty thành viên trong việc phát triển và mở bán các dự án bất động sản (BĐS). Dưới đây là một số hình ảnh thực tế đang triển khai đầu tư tốt tại một số dự án BĐS của các công ty thành viên như dự án 152 Điện Biên Phủ, dự án Diamond Riverside, dự án KDC Sơn Tịnh – Quảng Ngãi, dự án D’Verano:

Phối cảnh 3D dự án 152 Điện Biên Phủ

Hình ảnh thi công dự án 152 Điện Biên Phủ

Phối cảnh dự án Diamond Riverside

Hình ảnh thi công dự án Diamond Riverside

Phối cảnh dự án D’ Verano

Hình ảnh thi công dự án D’Verano

Phối cảnh 3D dự án KDC Sơn Tịnh – Quảng Ngãi.

• Với chủ trương hợp tác phát triển với một số nhà đầu tư BĐS chuyên nghiệp, các công ty thành viên sẽ thoái vốn tại một số dự án đang đầu tư. Với tình hình pháp lý và thị trường BĐS như đã phân tích trên, việc thoái vốn một số dự án BĐS tại các công ty con nhận được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư. Mặc dù việc thoái vốn có thể sẽ mang về lợi nhuận thấp hơn một chút so với phát triển dự án nhưng ưu điểm là: (i) thời gian thu hồi vốn nhanh và (ii) dòng thu lớn về ngay lập tức, qua đó đảm bảo hiệu quả dòng tiền và an toàn tài chính cho công ty.

2 – Dòng tiền chi

Từ năm 2015, Công ty CII đã tạm dừng phát triển các dự án đầu tư mới mà chỉ tập trung phát triển các dự án hiện hữu đang triển khai bao gồm: Dự án BOT Trung Lương Mỹ Thuận, BT Thủ Thiêm, Xa Lộ Hà Nội, Quốc Lộ 60… Các dự án này cơ bản đã thu xếp xong nguồn vốn đầu tư, đặc biệt là việc góp vốn chủ sở hữu gần như hoàn tất. Do đó, nhu cầu góp thêm vốn chủ sở hữu vào các dự án này từ nay cho đến hết năm 2020 sẽ không đáng kể.

3 – Cân đối dòng tiền thu và chi

Với nguồn thu lớn đến từ mảng BĐS như đã phân tích trên, trong khi nhu cầu góp vốn chủ sở hữu để tham gia đầu tư cho các dự án hiện hữu đã gần như thu xếp đầy đủ nên nguồn thu lúc này chỉ tập trung vào việc trả nợ và cơ cấu lại nợ vay cho công ty CII trong thời gian tới.

B. Đánh giá khả năng trả nợ:

Tại thời điểm hiện tại, ngoài các khoản vay theo dự án và được trả nợ từ nguồn thu của chính dự án, tổng dư nợ vay ngân hàng và trái phiếu của công ty CII khoảng 3.450 tỷ đồng (không bao gồm trái phiếu chuyển đổi). Trong đó bao gồm:

• Nợ trái phiếu được Guarantco bảo lãnh thanh toán: 1.150 tỷ đồng (đáo hạn vào năm 2029 nên việc cân đối nguồn trả cho khoản trái phiếu này chưa phải là vấn đề cấp bách).
• Nợ đến hạn thanh toán từ 2020 – 2021: 500 tỷ đồng.
• Nợ đến hạn thanh toán từ tháng 6/2019 đến tháng 12/2019: 1.700 tỷ đồng.

Trong khi đó, với tiến độ và kết quả thực hiện những công việc đang triển khai như hiện nay, chỉ tính dòng thu ròng (lợi nhuận và thu hồi vốn đã đầu tư) từ việc thoái vốn tại một số dự án bất động sản của các đơn vị thành viên, trên cơ sở ước tính thận trọng, Công ty CII sẽ thu về ít nhất được khoảng 2.800 tỷ đồng từ nay đến cuối năm 2019. Qua đó, Công ty CII sẽ đảm bảo khả năng thanh toán các khoản nợ đến hạn trong năm 2019 và còn thặng dư khoảng 1.100 tỷ đồng. Nguồn thặng dư này sẽ được sử dụng để trả cổ tức cho các cổ đông. Trong trường hợp nguồn thu tốt hơn so với kế hoạch, nguồn thặng dư vốn của CII sẽ tăng hơn nữa.

C. Kết luận:

Mặc dù CII đã phải huy động vốn rất nhiều thông qua hình thức vay nợ ngân hàng và phát hành trái phiếu nhưng với nguồn thu về từ việc thoái vốn và phát triển các dự án BĐS như phân tích trên, CII hoàn toàn có thể đảm bảo thanh toán đúng và đầy đủ các khoản nợ đến hạn. Đồng thời vẫn còn dư số tiền khá lớn (với khoảng 1.000 tỷ đồng) để trả cổ tức cho cổ đông cũng như chuẩn bị nguồn vốn để trả các khoản nợ đến hạn trong năm 2020.

……………………………………………………………………………………